受新冠疫情（以下简称“疫情”）影响，全国各行各业高度积极响应疫情防疫号召，不同程度地采取了停工停业、延迟复工等防控措施。相应的疫情防控措施势必会商业租赁合同的履行，出租方和承租方都面临着巨大的经营成本和资金压力。针对此类商业租赁合同，出租人、承租人究竟该如何履约、担责仍至关重要。通过对“非典”疫情期间人民法院审理的商业租赁合同纠纷案进行分析，我们可以从中看到司法政策的价值导向以及边界。

一、租金减免的法律依据及分析

根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条，及参照非典期间《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（2003年6月11日生效、2013年4月8日废止，可参考）（以下简称“《最高院通知》”）第三条第四款之规定，当事人因不可抗力不能履行合同义务的，可免予或减轻承担民事责任。承租方可依据前述规定直接向法院请求减免支付租金，司法实践亦存在此类法院认定疫情属于不可抗力，最终基于公平原则支持承租人减免租金请求的案例。但主张不可抗力的一方当事人应当积极履行通知义务，以减轻可能给对方造成的损失。合同对不可抗力的告知有特别约定的，应按照约定的方式予以告知。

主张不可抗力的当事人应当在合理期限内提供证明。主张不可抗力的一方当事人应当就不可抗力事由的发生、因果关系、是否达到合同履行不能的程度等承担举证责任。为此，需要收集政府发布的规范性文件、通告、权威媒体的报道等以便证明不可抗力事由的客观存在。如此次新型冠状病毒疫情期间，各级政府部门发布的各类防控文件等(特别是对公众出行、生产、交通有较大影响的规范性文件)。

实践中，并非所有承租方都会因为疫情无法履行租赁合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第94条第1款的规定，承租人请求解除合同的前提为出现不可抗力且因此导致合同目的无法实现，若疫情不影响租赁合同的履行或不足以导致合同目的难以实现的，则承租方无权据此请求解除租赁合同。

实务裁判中，亦存在将“非典”疫情定性为属于正常经营风险的情况。在该类案例中，法院或直接认定疫情并非不可抗力，或认定因疫情产生的租金损失属于正常的经营风险，或认定超过诉讼时效，承租方无权要求减免租金。但是鉴于2020年2月10日，全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时指出，新冠肺炎疫情对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。而“非典”疫情并未定性为不可抗力，故在此次疫情导致的租赁合同纠纷中出租方以并非不可抗力为由不予减免租金而被支持的可能性相对较小。

二、与疫情相关的租赁合同涉诉数据分析

检索范围：截至2020年3月23日的公开裁判案例

数据来源及检索方式：在天天法务案例入口检索关键词（非典、房屋租赁合同纠纷、减免租金/减租、判决书）

检索结果：共检索到74篇案例

有效选用数量：15篇

考虑到案例中很多情形与此次疫情导致的租赁合同纠纷的事实和法律关联性是无法通过单纯设定关键词等条件就能确定的，故对检索所得案例进行了再阅读、再筛选，本文最终选用了“非典”疫情相关的15篇代表性租赁合同纠纷案例，其中有8篇案例做出了对承租方有利的减免租金裁判，判决理由分别依据：公平原则（4篇）、不可抗力（2篇）、情势变更原则（1篇）、合同目的无法实现（1篇）。7篇案例做出了对出租方有利的不予减免租金的裁判，判决理由分别依据：超过诉讼时效（2篇）、正常经营风险（2篇）、未造成合同“直接”或“根本”不能履行（2篇）、违反公平原则（1篇）。

三、法院案例具体分析

（一）支持出租方不予减免租金的裁判案例

1.辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷案【(2017)吉04民终441号】   

该案例的终审判决中，法院认为：“2003年因‘非典’期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免‘非典’期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。”

2. 惠州市国航汽车贸易有限公司等与广西航空有限公司租赁合同纠纷案【（2007）桂民四终字第1号】

该案例的终审判决中，法院认为：“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使‘非典’对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因‘非典’停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了‘非典’事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人‘非典’三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担‘非典’所致的全部不利后果，反而有失公平。”

3. 西南商业大厦股份有限公司与云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案【云南（2004）昆民一初字第48号】

该案例的一审判决中，法院认为：“根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未按双方约定缴纳租金，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定2003年违约金为年租金80万元的50%，即40万元。由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。”

4. 上海英达方物业有限公司与上海兰天星海温泉浴场有限公司租赁合同纠纷上诉案【（2005）沪一中民二（民）终字第2390号】

该案例的终审判决中，法院认为：“ ‘非典’期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且‘非典’持续时间也较短，兰天星海浴场不能因此拒付租金和物业管理费，英达方物业要求兰天星海浴场支付2003年5月至6月租金和物业管理费的诉讼请求应予支持，但考虑到‘非典’这一特殊情况，英达方物业要求兰天星海浴场支付违约金的诉讼请求不予支持。”

5．金城集团有限公司与南京鼎鑫休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷案【（2011）白民初字第107号】

该案例的判决中，法院认为：“鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元，2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元，及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元，因超过诉讼时效，不予支持。”

6. 北京红都集团公司与北京市朝阳区福顺居快餐厅租赁合同纠纷案【（2014）东民初字第05733号】

该案例的判决中，法院认为：“福顺居快餐厅要求红都公司返还2003年非典期间4个月的租金损失104666元的请求，已超过法律规定的诉讼时效，本院亦不予支持。”

7. 大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案【(2013)辽审二民抗字第14号】

该案例的判决中，法院认为：因‘非典’疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第四款的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。正典公司没有按照合同约定期限支付租金，行为构成违约，应承担违约责任。但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与‘非典’疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为150000元为宜。

（二）支持出租方减免租金的裁判案例

8.王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同案【（2008）绍中民一终字第143号】

该案例的终审判决中，法院认为：“关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于‘非典’期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，‘非典’期间停止营业，在特定的历史事件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”

9.李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷案【（2018）鲁06民终268号】

该案例的终审判决中，法院认为：“关于‘非典’期间扣减租赁费的争议。‘非典’疫情，是突发的、不可预知的灾害。在‘非典’期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了‘市场风险’的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。”

10.上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷案【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

该案例的终审判决中，法院认为：“基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”

11. 襄垣县五阳新世纪有限责任公司、王树文与郭宏伟租赁合同纠纷二审案【（2018）晋04民终2272号】

该案例的终审判决中，法院认为：“本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击‘非典’关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，‘非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。”

12．美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷案【（2007）鄂民四终字第47号】

该案例的终审判决中，法院认为：“东江公司有权依据有关约定以及法律规定寻求租金损失的降低。‘非典’疫情应该属于该款所指的突然发生且无法预见、并对其效果不能防止或避免、致使中国或国际旅游市场发生重大变化的不可抗力事件，在疫情影响期间，东江公司无法按原先约定的条款履行合同，其依双方签订的《租船合同》第十四条第二款有权暂停租用，或要求长江海外酌情减免租金。”

13．河南省洛阳市公路运输管理处、新华房地产公司与洛阳市新华房地产开发公司合同纠纷案【（2008）洛民终字第2021号】

该案例的终审判决中，法院认为：“关于非典时期6个月的租金188299.9元应否由原告承担问题。2003年4-9月发生在全国各地的非典属非常时期，在此期间，原、被告均遭受到了经济损失，按照法律规定的公平原则，其损失应由原、被告共同承担，故原告应按188299.9元的50%退还被告租金94149.95元。”

14. 福建省马氏养殖有限公司、周序振租赁合同纠纷案【（2019）闽03民终2604号）】

该案例的终审判决中，法院认为：“在非洲猪瘟疫情发生之后，生猪被全部无害化处理，政府也对疫区进行封锁，周序振确实无法继续养殖生猪，导致周序振的合同目的无法实现，故周序振请求解除合同，于法有据，一审判决予以支持，是正确的。对于租金，应以实际占有、使用租赁物的时间为准。根据周序振一审提供的录音光盘，可以证实周序振于2018年10月1日已清场，之后没有在养殖场养猪，故一审判决由马氏养殖公司退还剩余的租金并承担相应的利息，并无不当，应予维持。”

15. 陕西瑞琦商贸有限公司与中国电信股份有限公司西安分公司及李元锋、程育民、李剑、谌建国、张瑞、张建英、章小忠房屋租赁纠纷案【（2014）西中民一终字第00435号）】

该案例的终审判决中，法院认为：“关于瑞琦公司反诉在租赁期间2002年6月至12月遇西安市北大街改造、钟楼修建地下盘道、修路围档，2003年8月至12月遇非典流行，2007年8月2日遇钟楼地铁施工搭建围档3年，造成其无法正常经营，主张要求电信公司分担经营损失的问题。考虑到本案的实际情况，根据公平原则，电信公司应酌情赔偿瑞琦公司190万元。”

四、结论

综合分析前述案例，对于疫情期间商业租赁合同双方如何在履约的前提下维护自身利益，除了依据法律规定加以权衡，还要依据疫情的发展程度、当事人预期、合同的实际情况、疫情对合同履行的影响程度等综合考量确定，关于租金和相关费用的具体减免幅度及金额，司法审判具有一定的裁量空间，需要结合疫情根据公平原则、是否构成不可抗力或情势变更事件，以及对实际生产经营造成的现实影响进行综合认定。在减免数额的问题上，法院将从促成交易、利益平衡的立场出发，结合合同履行情况以及当事人的举证情况进行酌定，而非一概免除一方全部租金及相关费用。疫情之下，为避免双输的后果，建议尽量通过协商方式处理租赁合同纠纷。因案情各异，上述案例或意见不构成对各位读者处理相关纠纷的法律意见，请大家特别注意。

附相关法律规定：

《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条第四款规定：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。